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The Asset Update

在大部份部分中国房地产发展商基本被拒之门外時，房地产发展商明发集团已於較早時藉两只可成功發行的换股债券進入资本市场。

受政府的调控措施所影响，2011年中国房地产发展商的融资成本大幅上升。明发集团是少数透过发行股票挂钩产品而成功筹集资金的房地产发展商。对于这名无评级发行人而言，发行股票挂钩产品相比其他可用的融资手段，如贷款及高收益债券，更划算。

于2009年11月挂牌上市的明发集团，当推出市场时并非一家知名的企业，但公司先后于2010年11月及2011年5月成功发行可换股债券，让其在价格已开始下跌的房地产市场在迎来复苏之前拥有足够的流动资金赖以生存。

“市场每天都在变化。我们宁可不对资本市场思考太多，而全心全意专注于我们的工作”，集團副总裁潘永存叹息道。公司現時没有计划到對中国房地产发展商拒之门外的资本市场筹集资金。

随着愈来愈多內地发展商在香港上市，如何在筹集资金方面突围而出，已成为至关重要的因素。市值约130亿港元的明发集团已透过两次大型的融资行动努力使投资者认识自己。

2010年12月，明发向全球私募股权投资基金华平投资集团 (Warburg Pincus) 发行价值15.52亿港元的可换股债券及价值3.879亿港元的认股权证。该五年期债券附带5厘利息，每半年计息一次，及转换溢价为17%。由瑞银及交银国际担任公司财务顾问。

此后，明发于2011年5月再度发行另一只可换股债券，以累计行使方式合共筹集2亿美元。该可换股债券附带5.25厘利息，每半年计息一次。明发集团此前曾在亚太地区的一轮可换股债券发行浪潮中首次尝试发行这只债券，继取消发行后又重新推出本次交易。

“当时，我们筹集到约1.5亿美元，附有可额外筹集5,000万美元的增发权。由于我们希望立即筹集到2亿美元，但那次不符合我们的目标规模，于是我们决定退出交易”，潘表示。汇丰及摩根士丹利为这项交易的联席牵头经办人。汇丰及瑞银为可换股债券首次发行时的安排人。

这只可换股债券首次尝试发行和5月份实际发行的条款十分相似，与各自发行时股价相比的转换溢价为20%。然而，票面息率略高，原因是自从日本3.11地震发生后市场状况持续恶化。

“继第一次尝试发行后，投资者有机会更好地了解我们，因此公司在第二次来到市场时能够筹集到更多的资金”，潘表示。此外，华平的投资对于提高公司在投资界的声望发挥了重要作用。 “投资者都知道华平或對所投資的公司进行非常深入的尽职调查。”

投資者受股市上升潛力所吸引力
潘解释，可换股债券的发行成本高于从国内银行获取常规建设贷款的成本，但受到政府的紧缩政策所影响，房地产发展商若要获得银行贷款并不容易。

“对于我们来说，附带13%至15%收益率的高收益债券市场太过昂贵。而股份配售的折让率又太高。可换股债券至少具有转换溢价，且不少投资者都被股市上升趋势所吸引”，潘表示。

2011年只有极少数中国房地产发展商发行可换股债券，包括住宅物业发展商雅居乐地产发行的5亿美元可换股债券。

明发集团作为一家以厦门房地产市场为主的住宅物业发展商成立于1994年。公司在2002年转向商业房地产，并扩展到其他二线及三线城市，包括无锡、南京及沈阳。目前，商业及住宅物业各占公司利润的一半，以及各占公司用作未来发展的土地储备的一半。

由于楼市前景仍然不甚明朗，公司尚未订立2012年的销售目标。中国仍未决定是否放弃打压楼市。像其他发展商一样，明发集团进入2012年仍需维持审慎。